- Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
El presente real decreto-ley se estructura en
cuatro títulos, y se compone de cinco artículos, una disposición
adicional, dos disposiciones transitorias y tres disposiciones finales.
El título I introduce la necesaria reforma de la regulación de los
contratos de arrendamiento de vivienda, a través de distintas
modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos
urbanos entre las que destaca la extensión de los plazos de la prórroga
obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de
vivienda. Se recuperan los plazos establecidos con anterioridad a la
reforma liberalizadora operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de
medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de
viviendas. De esta manera, se establece en cinco años el periodo de
prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona
jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años, respondiendo
así a las diferencias que tanto desde el punto de vista del tratamiento
fiscal, como de la realidad y características de la relación
arrendaticia y del desarrollo de la actividad, pueden existir en la
práctica. En cuanto a la prórroga tácita, se establece que, llegada la
fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y
una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe
comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad
de no renovarlo, se prorrogará el contrato durante tres años más, con
lo que se dota al inquilino de una mayor estabilidad que deja de estar
expuesto a la prórroga anual establecida en 2013.
Además, se establecen modificaciones que inciden
en el momento de la suscripción de los contratos de arrendamiento. Por
un lado, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las
garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario,
ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de
contratos de larga duración. Y, por otro lado, se establece por Ley que
los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán
a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, exceptuando
aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del
arrendatario.
En todo caso, la problemática del alquiler trae
también causa de la insuficiente oferta de vivienda en alquiler en
nuestro país, debido a una serie de trabas prácticas que entorpecen la
reacción desde la oferta a las señales de precios, impidiendo que el
mercado funcione adecuadamente. En el ámbito específico del alquiler
social o asequible, el número de viviendas continúa siendo insuficiente,
debido en parte al escaso uso de los mecanismos público-privados, que
permiten el máximo impacto sobre el mercado de alquiler dentro de las
restricciones presupuestarias existentes.
La solución equilibrada a la problemática del
alquiler sólo es, por tanto, posible si la mayor protección al
arrendatario se conjuga con medidas enérgicas por el lado de la oferta.
Por ese motivo, la Disposición Adicional única recoge un mandato al
Ministerio de Fomento para asegurar que se dinamiza la oferta de
vivienda en alquiler en España; con este propósito, se encomienda al
Ministerio un conjunto de acciones a realizar, entre ellas la
negociación con las administraciones sectorialmente competentes,
utilizando para este fin todos los instrumentos a su disposición.
También se recoge en el título I una precisión
técnica en la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de la cesión temporal del uso que comporta la
actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, suprimiendo la
limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a
través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo
establecido en la normativa sectorial turística que resulte de
aplicación.
El título II introduce modificaciones en el
régimen de propiedad horizontal con objeto de impulsar la realización de
obras de mejora de la accesibilidad. En primer lugar, se incrementa
hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de
reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad
de que tales recursos se destinen a la realización de las obras
obligatorias de accesibilidad previstas en el artículo Diez.1.b) de la
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. En segundo
lugar, se extiende la obligación de realizar tales obras de
accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las
que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las
mismas.
En materia de viviendas de uso turístico, también
se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad
horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las
comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de
la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la
participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la
normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del
régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación
urbanística y territorial.
Por su parte, el título III incorpora una
modificación del procedimiento de desahucio de vivienda cuando afecte a
hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación
de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se
adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un
plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante sea persona
jurídica. De esta forma se clarifica el procedimiento, introduciendo
mayor seguridad jurídica y medidas específicas para atender a aquellas
situaciones que demanden una mayor protección social.
El título IV, que recoge las medidas en materia
económica y fiscal, incluye en primer lugar la modificación del texto
refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por
Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, introduciendo tres
medidas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
En primer lugar, se exceptúa de la obligación de
repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente
público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con
renta limitada por una norma jurídica.
En segundo lugar, se modifica la regulación del
recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con
carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente normativa
sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, al
objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la
aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal.
Y, por último, se crea una bonificación
potestativa de hasta el 95 por ciento para los inmuebles destinados a
alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.
Por otra parte, para potenciar el mercado de los
arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda
orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47 de
la Constitución, resulta conveniente mejorar la fiscalidad del
arrendamiento de viviendas, a fin de facilitar a los ciudadanos las
condiciones de acceso a las mismas. En este sentido, se introduce una
exención para determinados arrendamientos de vivienda en el texto
refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y
Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo
1/1993, de 24 de septiembre.
Otra de las modificaciones que se introducen en
el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales es la
ampliación del ámbito de las inversiones financieramente sostenibles
para acoger la posibilidad de realizar actuaciones en materia de
vivienda por parte de las Entidades Locales. Se trata de una
modificación que contribuirá a eliminar barreras y paliar el grave
déficit de vivienda social existente en nuestro país.
Finalmente, el real decreto-ley incluye una
disposición adicional, tres disposiciones finales y dos disposiciones
transitorias. La disposición adicional recoge el mandato al Ministerio
de Fomento ya mencionado, con el fin de dinamizar la oferta de vivienda
en alquiler. La disposición final primera establece los títulos
competenciales que amparan al Estado para dictar normas en las distintas
materias, y las disposiciones finales segunda y tercera habilitan el
desarrollo reglamentario y establecen la fecha de entrada en vigor de la
norma, respectivamente. La disposición transitoria primera establece
que los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a la
entrada en vigor del real decreto-ley continuarán rigiéndose por lo
establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. La
disposición transitoria segunda establece un periodo de tres ejercicios
presupuestarios para que las comunidades de propietarios se adapten a la
nueva cuantía del fondo de reserva.
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